부동산 부부 공동 명의 장점, 단점, 나의선택

요즈음 세금관련 책들을 읽으며 세금과 친해지려는 노력을 하고 있습니다. 경매공부를 처음 시작했을 때 처럼 온갖 외계어 같은 느낌입니다. 오늘은 부부 공동명의에 대한 글을 적어보려 합니다. 집을 살 때 명의에 대한 관심이 없었고 계약서를 쓰는데 익숙하고 경제관리를 하는 신랑 명의로 하는게 당연하다고 생각했습니다. 그런데 주변에 공동명의를 하는 부부들이 많다는걸 알았고, 그저 평등해서 그런가? 라고 생각했는데 세금과 관련있다는 사실을 이제야 알았습니다. 부부 공동 명의를 할 경우 어떤 장점과 단점이 있는지 알아보고 어떤 선택이 나한테 유리한지 고민해보면 좋겠습니다.

장점

공동명의를 할 경우 첫째, 부부의 재산을 지키는데 유리합니다. 부부중 한사람이 마음대로 부동산을 처분하거나 보증을 서기 어렵고, 설령 부동산이 경매로 넘어가도 소유권을 방어하는데 더 유리합니다. 어느 한사람이 사업을 하다 부동산이 경매로 넘어가면 한사람의 지분만큼만 경매로 넘어가기 때문입니다. 나머지 사람에게는 공동소유자로서 입찰 시 우선매수권을 행사할 수 있습니다. (우선매수권 : 공유지분을 매각할때 기존의 공유자에게 우선적으로 매수할 기회를 주는것) 두번째로 세금을 줄 일 수 있는 것입니다. 공동으로 소유한 부동산을 양도할때 양도소득세를 내게 되는데 양도소득세는 과세표준의 크기에 따라 6~45%까지 비율을 달리하는 누진세율 구조입니다. 따라서 양도차익이 많을 수록 세금도 많이 내야합니다. 그런데 이 양도소득세는 개인별로 과세를 하기 때문에 공동명의의 경우 양도차익역시 둘로 나누어 계산하기 때문에 세율구간이 낮아지게 됩니다. 만약 1억의 양도차익이 발생했을때 단독명의의 경우 약2천만원정도의 양도소득세를 내야하지만 공동명의 라면 한 사람당 700만원정도로 약 1400만원정도만 내면 됩니다. 이와 함께 1년 단위로 적요받는 1인당 기본공제로 250만원을 받으면 총 500만원을 공제 받을 수 있습니다. 임대 소득세 역시 누진세율이 적용되기 때문에 공동명의로 할경우 절세효과를 누릴 수 있습니다. 만약 연간 3000만원 정도의 임대소득이 발생한다고 할때 부부 공동명의로 하면 한사람당 1500만원으로 나눠지고, 2018년 까지는 임대소득이 연간 2000만원 이하일경우 비과세, 2019년 부터는 분리과세가 되므로 매우 이득을 볼 수 있습니다. 세번째로 종합부동산세를 살펴보겠습니다. 보유 부동산의 기준시가 총합이 6억원, 1세대 1주택의 경우 11억원을 초과하는 경우 종합부동산세가 과제됩니다, 그런데 1세대 1주택에 부부 공동명의 라면? 12억까지 과세되지 않기 때문에 세 부담을 줄일 수 있습니다. 마지막으로 상속세를 살펴보겠습니다. 상속세 역시 누진세율 구조로 부부중 한사람 명의로 모든 재산이 되어 있는 상태로 사망한 경우보다 미리 분산을 해놓았을 경우 상속세를 줄 일 수 있습니다. 부부중 누군가 먼저 사망하게 되면 상속금액이 절반으로 줄고 이에 따라 세금이 줄거나 비과세 요건이 충족 될 수 있습니다.

 

단점

부부 공동 명의를 하면 세금을 줄이고 재산을 지키는 장점이 있지만 단점역시 존재합니다. 첫번째로 건강 보험료가 증가될 수 있습니다. 상가나 수익형 부동산을 통해 임대 수익이 생기게 되면 과거 직장인 피부양자로 등록되어 건보료를 내지 않아도 외었다가 지역가입자로 전환되어 건보료를 부담하게 될 수 있습니다. 둘째로 증여세를 최피하기 위한 증여가 의심되는 경우 자금출처를 밝여야할 수 있고 증여세가 부과 될 수 있습니다. 배우자에게 증여하는 경우 10년간 6억원까지 공제 받을 수 있기 떄문에 자신의 상황에 맞게 잘 활용하면 될 거 같습니다.

 

나의 선택

장단점을 살펴보고 나니 공동명의가 매력적으로 보입니다. 물론 그의 선택도 중요하기에 함께 이야기나눠 봐야겠지만 말입니다. 아무런 정보가 없어서 그냥 했던 선택보다 이제 정보들을 알고 나에게 유리한 부분을 선택할 수 있다고 생각하는것 만으로도 참 재미 있는거 같습니다. 세금도 부동산도 공부하기 참 어렵지만 할 수록 우리 삶에 필요하고 유용한 지식이라는 생각이 듭니다. 집 매수를 앞드고 혹은 기타 다른 부동산 매수를 앞두고 단독 명의와 공동 명의로 고민중이시라면 장단점을 잘 살펴보시고 본인 상황에서 가장 유리한 선택을 하시기 바랍니다.