경매 낙찰 후 절차, 잔금 납부 - 대출, 명도

경매를 처음 시작하고 첫 입찰을 가면서 낙찰 받을까봐 걱정했던 기억이납니다. 그런데 낙찰이 그렇게 쉬운게 아니었습니다. 10번해야 한번 낙찰 될까말까 한다는 사람도 있고 100번 패찰하고 낙찰되었다는 사람도 있습니다. 그래도 언젠가는 되나봅니다. 낙찰을 기다리며 경매 낙찰후에는 어떤 절차들을 거치게 되는지, 소유권이전과 잔금 납부를 위한 대출, 명도, 등에 대한 이야기를 해보려합니다. 

경매 낙찰 후 절차

입찰 후 낙찰이 되었다고 바로 소유자가 되는것은 아닙니다. 먼저 낙찰 후 7일간의 항고기간을 갖게 됩니다. 만약 이기간에 항고가 없으면 매각허가 결정이 나고, 다시 또 일주일을 기다리면 그제야 잔금납부를 할 수 있게 됩니다. 즉 경매의 경우 낙찰 후 2주뒤에 잔금 납부가 가능합니다. 매각 허가결정이 확정되고 잔금 납부 통지를 받으면 그로부터 35일 이내에 잔금 납부를 하고 소유권이전을 하면 됩니다. 잔금을 납부하고 나서 한달정도 뒤에 배당이 이뤄진다고 생각하시면 됩니다. 

 

잔금 납부 - 대출

낙찰 후 잔금 통지를 받기까지 낙찰자는 무엇을 해야할까요? 바로 대출을 알아봐야 합니다. 간혹 대금미납이 되는 경우가 있는데 생각보다 낙찰자가 잔금마련을 못 한 경우가 많다고 합니다. 따라서 입찰전, 낙찰 후에 대출을 꼼꼼히 알아보아야 합니다. 법원에서 낙찰자가 되면 대출상담사 분들의 명함 세레모니를 받게됩니다. 이 명함을 잘 모아두었다가 매각허가결정이 확정나기 전 14일동안 대출조건을 알아보면 됩니다. 대출금은 보통 감정가의 70%, 낙찰가의 80%중 낮은 금액으로 실현되는데 정부정책이나 개인의 신용, 조건등에 따라 달라지기 때문에 대출금은 자신의 상황에 맞게 꼼꼼히 알아봐야합니다. 각 지역마다 대출 조건이 다르고, 상담사 마다 제시하는 조건이 다르기때문에 반드시 여러 곳에 문의를 해봐야 합니다. 전화로 문의하고 메모하는 것도 좋지만 문자로 연락을 주고 받으면 따로 기록할 필요가 없어서 편리합니다. 각각의 상담사 분이 제시하신 조건을 토대로 나에게 가장 유리한 대출조건을 선택합니다. 나에게 가장 유리한 은행을 통해 대출을 실행하고 잔금을 납부하고나면 드디어 그 물건의 소유가가 되는 것입니다. 

 

명도

명도는 현재 부동산을 점유하고 있는 점유자를 내보내는 것을 말합니다. 이부분 때문에 경매를 어렵게 생각하는 사람이 대부분일거라 생각합니다. 하지만 강제집행이라는 제도가 있으므로 크게 어려워 할 필요 없다고 전문가 분들이 입을 모야 이야기 합니다. 명도에 대해서는 전문가들 마다 각자의 노하우가 있는거 같습니다. 우선 낙찰 후 바로 점유자를 방문하자는 분도 계시고, 매각허가결정이 나기전까지, 즉 잔금납부전까지는 점유자를 자극하지 말라는 분도 계십니다. 어떤 방법이 옳은지는 각자의 상황에 맞게 생각하고 결정하면 될 거 같습니다. 최근 읽은 책이나 강의에서 공통적인 의견은 점유자를 자극하지 말라는 것 입니다. 특히 매각허가결정전 점유자를 자극해서 특히 점유자가 소유자의 경우 괜히 자극해서 항고할 수 도 있기 때문에 조심해야 합니다. 저라면 임차인인경우 낙찰 후에 연락처 남기고 명도 난이도를 예상해 볼 수 있겠지만 소유자라면 잔금납부이후에 찾아갈 거같습니다. 문자와 내용증명 등 비대면으로 명도를 성공한 케이스도 심심지 않게 볼 수 있습니다. 최근 경매에 대한 인식이 과거에 비해 많이 바뀌고 강제집행 등 낙찰자에게 유리한 부분이 많아 점유자들 역시 막무가내로 버티는 경우는 많이 없다고 합니다. 과거에 비해 명도 난이도가 많이 낮아졌다고하니 명도 걱정으로 경매를 꺼리신다면 한번 도전해보시기 바랍니다. 저 역시 도전중입니다. 경매에서 명도는 굉장히 중요한 부분으로 따로 자세하게 다뤄보겠습니다. 오늘은 낙찰 후 어떤 절차들이 진행되는지 이야기해 보았습니다. 낙찰되신 분들 축하드리고, 저에게도 낙찰의 행운이 찾아오길 바랍니다.