전세가율 50%붕괴 기사내용, 전세가율의 의미, 활용 방안

최근 부동산 가격 하락과 함께 전세가율 하락에 대한 기사가 많이 나오는거 같습니다. 오늘자로 파이낸셜 뉴스에 강남서 시작된 전세가율이 50% 붕괴, 경기도로 확산이라는 제목의 기사가 떴습니다. 기사 내용을 요약해서 살펴보고 부동산 투자를 하다보면 전세가율이라는 단어를 많이 듣게 되는데 전세가율이 무엇인지 의미를 살펴보고 어떻게 활용해서 투자 수익을 높이는지 알아보려고 합니다. 

기사내용 확인

서울 아파트 전셋값이 52주 연속 하락하는 가운데 전세가율이 역대 최저치를 갈아치웠다고 합니다. 전세가율 50% 붕괴 지역도 서울 강남권서 강서·강북에 이어 경기도로 확산되는 분위기로 2월 서울 아파트 평균 전세가율은 53.6%이다. 이는 전월 54.7%에 비해 1.1%p 떨어진 수치로 관련 통계를 작성한 2012년 1월 이후 최저치로 나타났다고 합니다.(중략) 전세가율 50% 붕괴지역은 서울에 이어 수도권으로 확산되고 있으며 부동산원 통계 기준으로 경기도에서 과천시 2월 전세가율은 49.3%, 분당 역시 전세가율이 1월 51.5%에서 2월 50.0%로 첫 50%대 붕괴를 목전에 두고 있다고 합니다. 전세가가 최고치일때 계약했던 세입자들은 계약 만료시점에 보증금을 돌려받지 못할 걱정이, 주인들은 보증금을 돌려주지 못 하게 될 걱정이 커질 것으로 보입니다. 실제 오히려 세입자들에게 이자비용을 물어주는 경우들도 생겨나고 있다는 기사도 보았습니다.

 

전세가율의미

부동산 투자를 시작하는 사람들은 보통 아파트 부터 시작하라고 이야기합니다. 시세파악이 쉽고 그에 따라 가격을 가늠하기가 좋기 때문입니다. 언젠가 부터 아파트 매매가격을 볼 때 전세가가 중요한 지표로 자리잡게 되었는데 매매가 대비 전세가율이 얼마인지를 계산한 전세가율이 투자 할때 확인해야할 대표적인 수치가되었습니다. 전세가율은 절대적인 수치가 아니라 지역마다 주택 유형마다 차이가 납니다. 투자자들 사이에서는 높은 전세가율은 집값을 받쳐줘서 집값 상승을 일으킨다는 의견이 있습니다. 전세가는 실거주 수요를 나타내는 지표가 되기도 하기 때문에 전세가가 지지를 해준다면 매매가의 큰하락이 없을 것이라 예측하는 것입니다.  집값 상승기에는 전세가가 계속 오르면서 매매가를 밀어올리기 때문에 둘의 가격차이가 거의 없게 되고 갭투자가 성행하는 요인기 되기도 합니다. 전세가율이 높을때는 몇 천에 집을 사기도 하고, 때로는 오히려 플러스피라고 하여 전세를 매매가격 보다 높게 받아 집을 샀는데 오히려 돈이 남는 경우가 생기기도 합니다. 하지만 이는 시장이 하락기로 들어설 경우 지금 상황처럼 역전세 난을 일으 킬 수 있어 바람직한 투자로 볼 수 있는지에 대해서는 고민해볼 필요가 있으며 특히나 임차인에게 매우 위험할 수 있습니다. 

 

전세가율 활용방안

경매 투자시 시세파악이 정말 중요합니다. 최근에 시세조사를 하고 입찰하지 않은 아파트가 있었는데 이후에 낙찰가를 보고 대체 시세조사를 하고 입찰을 한건지 너무나도 의심되는 경우가 있었습니다. 현재 나와있는 매물 보다도 3000만원 높은 가격에 낙찰이 되었기 때문입니다. 어떤 투자 목적을 가지고 입찰한 것인지 모르겠지만 실거주든, 투자용이든 낙찰받은 순간 손해가 나는 결과치라서 보는 순간 고개가 갸우뚱해졌습니다. 최근 시세조사는 인터넷을 통해서 많이 이뤄지고 있습니다. 공인중개 사무소를 찾아가서 실제 분위기를 파악하기도 합니다. 이때 저는 매매가와 함께 꼭 전세가를 보는편입니다. 시세조사를 한 뒤 전세가와 매매가의 차이가 많이 벌어지고 있다면 매매가가 더 하락할 수 있다고 봐서 입찰가를 보수적으로 잡습니다. 반대로 전세가와 매매가 차이를 보고 전세가가 어느정도 버텨주는지 확인하면 바닥을 어느정도는 예측해볼 수 있습니다. 위험을 최소화하고 실패하지 않는 투자가 되는 것이 중요하다고 생각합니다. 특히 지금 같은 시기에는 더 보수적인 투자자세가 필요하다고 생각합니다. 투자시 살펴볼 수 있는 각 종 지표들을 살펴보고 안전한 투자하시기 바랍니다.